La abogada de Medina Cuadros, Ana Blas, participa en el reportaje elaborado por el portal de información inmobiliaria Pisos.com, en el que ofrecen respuestas a esta interesante pregunta.
C. GARCÍA-PANDO – Las olas de desahucios no solo tienen en su punto de mira al propietario que no puede pagar la hipoteca. El inquilino de esa misma casa alquilada también puede verse perjudicado cuando… se queda sin casero. Aunque un inmueble esté alquilado y el arrendatario cumpla religiosamente con todos los pagos mensuales, puede que el arrendador esté inmerso en un proceso de ejecución hipotecaria y el inquilino no lo sepa. Quizás un buen día, vengan las autoridades a la puerta de la casa con la intención realizar el desalojo del habitante de la vivienda y sus bienes, creyéndose que el inquilino es el propietario. Por eso, en estos casos, no debe cundir el pánico. El inquilino debe estar preparado.
Las paredes de una comunidad de vecinos pueden ser muy finas y si se escuchan rumores sobre impagos en la Junta de Propietarios puede que haya que estar alerta. Saber qué es lo que hay que hacer para reaccionar ante esta situación facilitará mucho las cosas. El primer punto importante que se debe tener en cuenta es que, por ahora, la ley ampara al arrendatario y éste tendrá derecho a seguir viviendo en la casa alquilada a pesar del cambio de propietario.
Alquiler intocable… con excepciones
“Si el contrato de arrendamiento está hecho correctamente, es decir, sin ánimo de perjudicar al acreedor del casero, el inquilino no debe sufrir daño alguno”, afirma el abogado Pedro Hernández Olmo. “El arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, siempre y cuando exista un contrato de alquiler legalmente establecido entre las partes”, corrobora, por su parte, Ana Blas, abogada del bufete Medina Cuadros Abogados.
Por otra parte, las condiciones que se habían firmado en un contrato adecuadamente celebrado, suelen respetarse, tanto en lo que se refiere a la renta, a las cláusulas, etc. No obstante, en cuanto al plazo establecido, dependerá mucho de lo que figure en el contrato. Si la duración del contrato acordada entre inquilino y propietario es menor de cinco años, podría prorrogarse este plazo hasta completar el lustro, mientras que si la duración del contrato supera los cinco años, únicamente se respetará este plazo si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. Esta condición será algo esencial para continuar con el arrendamiento cuando entre en vigor el anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas.
El banco no necesita la vivienda
Hérnandez Olmo también señala a este respecto que con la introducción de las nuevas leyes de alquiler, en raras ocasiones se ha modificado la vigencia de contratos que se hayan firmado con anterioridad, como demuestra la actual existencia de alquileres de renta antigua que aún persisten hasta nuestros días. Asimismo, aunque con la nueva ley de alquiler del departamento dirigido por Ana Pastor, se permite al propietario recuperar su vivienda sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento, ni que hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge, tras el divorcio o nulidad matrimonial.
Además, aunque el banco se quede con la casa, estas razones no las podrían apelar los bancos, por lo que también les sería imposible desalojar el piso. “Los contratos que se firmen con posterioridad a la nueva ley sí se verían afectados por ella, pero un banco nunca podrá invocar la necesidad de esa vivienda para desalojar al inquilino. Los bancos no necesitan viviendas, ya que no pueden cumplir el requisito de vivir en ellas tres meses después de desalojadas por el inquilino”, explica el abogado zaragozano.
Averigua si van a embargar al casero
No obstante, verse ante un cambio de arrendador puede más que nada asustar al inquilino y hacerle sentir desprotegido. No obstante, como apunta la abogada de Medina Cuadros Abogados, lo normal “es que el inquilino reciba las notificaciones y requerimientos en la vivienda alquilada, puesto que el domicilio señalado a efectos de notificaciones suele ser el del inmueble hipotecado”. Pero si las facturas están domiciliadas a otra dirección o el propietario evita que el inquilino se entere, éste podría enfrentarse a la personación de las fuerzas policiales en la vivienda que vengan a desalojar al propietario.
Por eso, la forma de averiguar si la casa está en un proceso de ejecución hipotecaria es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar la situación del inmueble y al Decanato del Juzgado de la localidad donde se encuentre situado el piso alquilado para poner de manifiesto su condición de inquilino, con el título que lo justifique y la documentación relacionada, con el fin de oponerse al lanzamiento llegado el caso y demostrar que es un inquilino de buena fe, justificando así su derecho a permanecer en la vivienda.
Contrato de buena fe, imprescindible
No obstante, también esta inmunidad no se concede en todos los casos. El inquilino tendrá que cumplir con una serie de requisitos. Un contrato de buena fe muchas veces puede ser puesto en entredicho. Por ejemplo, si el contrato de alquiler se celebra después de que haya comenzado el proceso de ejecución hipotecaria, el acreedor, -que en la mayoría de los casos suele ser el banco-, puede argüir que se ha alquilado la vivienda para evitar que el banco pueda ejercer su derecho como propietario de forma intencionada.
“Si ha entrado en proceso de ejecución y la alquila, con conocimiento por parte del inquilino de esta circunstancia es posible que ese alquiler sea impugnado por el acreedor ejecutante y que el inquilino se vea en la calle”, apunta por su lado, Hernández Olmo, además, el abogado también recuerda que el inquilino no podría invocar la condición de arrendatario de buena fe. No obstante, cada caso será sometido a estudio, que como ha reiterado el Tribunal Constitucional, se intentará determinar las razones particulares que puedan demostrar que el alquiler se hizo con la finalidad de perjudicar al acreedor hipotecario, cosa que si así se demuestra “se resolverá dicho arrendamiento de forma inmediata”, confirma Ana Blas.
Comprobar una seria sospecha, como el embargo de la vivienda al propietario seguramente ayudará a inquilino a mantener la situación bajo control por la parte que le toca. Eliminar el temor a miedos infundados por desconocimiento de las leyes es la mejor forma de evitar quebraderos de cabeza y a actuar con serenidad y seguridad ante lo que pueda acontecer. Asimismo, en caso de que el alquiler no esté inscrito en el Registro de Propiedad también ayudará al inquilino a evitar un desahucio imprevisto. La información es poder y mientras siga la normativa actual ningún inquilino podrá ser desalojado solo por un cambio en la titularidad de propiedad de la vivienda.
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