Las ventajas de esta fórmula son que se evita el coste y el tiempo
Derecho Inmobiliario – El abogado de Medina Cuadros en Granada, Andrés Bonet, participa en el informe publicado por el portal inmobiliario Pisos.com, en referencia a “la venta extrajudicial de una vivienda”. Artículo que reproducimos a continuación:
C. GARCÍA-PANDO – La nueva Ley de protección de deudores hipotecarios recién aprobada por el Gobierno, ya se sabe que no es del gusto de todos, pero tiene algunas medidas que pueden ser útiles ante el embargo de la vivienda. Una de ellas es la posibilidad de la venta extrajudicial de la casa en proceso de ejecución hipotecaria. ¿A qué se refiere este término que no nos acaba de quedar claro a los mortales que no estamos licenciados en Derecho?
“Es un procedimiento ante notario que regula la venta de la casa, que se efectuará mediante una sola subasta de carácter electrónico en el portal de subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado”, explica Guzmán López y Miguel, director del área de Derecho inmobiliario y urbanismo de Adarve Abogados. Hay que aclarar que no se trata de una “venta”, sino de una forma distinta de que el banco se quede con la vivienda por otra vía distinta a la subasta judicial. Las ventajas de esta fórmula son que se evita el coste y el tiempo que conlleva pasar por los juzgados al acreedor y los intereses de demora al deudor, que acabarán engordando su deuda de una forma imparable -e impagable-.
Características de esta fórmula
“Mediante este proceso el banco podrá adjudicarse la misma por el 60% o el 70% al valor de tasación señalado en la escritura, según los casos y siempre que se trate de vivienda habitual”, apunta, por su parte, Andrés Bonet, abogado de Medina Cuadros. De hecho, así se establece en la nueva redacción en vigor desde el 15 de mayo de 2013, en su letra a) el valor en que las partes tasen la finca como tipo en la subasta.
Aunque la nueva Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, especifica que se ha realizar por subasta electrónica, las personas que quieran acudir a ella se encontrarán con que actualmente en España no existe. Por tanto, para las nuevas ventas extrajudiciales el deudor tendrá que recurrir a la subasta física o personal ante notario regulada en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario -Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario-.
Condiciones para aplicarla
Como no se trata de una “venta” en sí, sino de una enajenación, solo se podrá aplicar esta fórmula, si la casa ha entrado en proceso de ejecución hipotecaria. El fin último será liquidar la deuda del embargado. Una vez con la soga al cuello por los impagos, también harán falta otros requisitos: que la posibilidad de la venta extrajudicial esté pactada en la escritura de constitución de hipoteca. Además, debe aplicarse solo en los casos de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada con hipoteca, como señala el director del área de Derecho inmobiliario y urbanismo de Adarve Abogados.
No obstante, como apunta Bonet, recurrir a la venta extrajudicial dependerá totalmente de la voluntad del acreedor, esto es, del banco, que la impondrá al deudor como medio para satisfacer el impago de la deuda. No obstante, como ya hemos señalado, puede que con esta subasta y adjudicación, el banco se quedé la casa por el 70% de su valor, pero ¿qué pasará el resto de deuda que suponen ese 30% restante más los intereses de demora? “La deuda que no haya sido cubierta por el precio de remate de la subasta seguirá adeudándose a la entidad financiera”, confirma López y Miguel.
No es una dación en pago
Por tanto, no nos quedaremos liberados de lo que debemos al banco a pesar de los beneficios de esta vía. Tras llegar a esta conclusión, se observa que la dación en pago es una solución más beneficiosa para el embargado. Básicamente, porque con esta fórmula “el precio de la vivienda será el importe de la deuda, con lo que el vendedor/embargado/hipotecado, quedará liberado de cualquier otra obligación de pago respecto al acreedor”, confirma Andrés Bonet, abogado de Medina Cuadros.
Un asesoramiento legal honesto y eficiente será la mejor arma que podrá tener un embargado antes de resolver su deuda con la banca u otra entidad prestadora de crédito. Tanto algunas entidades bancarias como prestamistas privados se aprovechan principalmente del desconocimiento financiero y judicial de los clientes para en muchas ocasiones sacarles el máximo beneficio. Tras las nuevas leyes que defienden al deudor hipotecario, reclamaciones y asociaciones en defensa del consumidor, el ciudadano tiene que informarse bien y utilizar todos estos recursos para aplicar el que mejor le convenga.
