La actual situación de crisis económica tiene uno de sus aspectos más reconocibles en la cantidad de familias que están siendo desahuciadas de sus hogares. Raro es el día en el que no encontramos en los distintos informativos, alguna noticia o reportaje en el que se expone la dramática situación de personas que, no solo pierden su vivienda sino que, además, quedan sujetas al pago de unas deudas que, seguramente, nunca podrán devolver.
En este escenario, aparece de forma recurrente una cuestión: la dación en pago. En muchos casos se presenta como una suerte de panacea que, de puro obvia, resulta incomprensible no sea puesta en práctica de forma inmediata.
La dación en pago consiste, resumidamente, en saldar la totalidad de la deuda hipotecaria contraída con el banco mediante la entrega de la vivienda.
Aunque muchas veces se alude a la dación en pago como a un concepto casi utópico, lo cierto es que se trata de una figura que se encuentra prevista en nuestro ordenamiento, concretamente en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Pese a estar instaurada jurídicamente, no lo está en la práctica bancaria.
La pregunta resulta, inevitable: ¿es la solución la dación en pago?. Parece claro que la consecuencia inevitable de permitir saldar la deuda con la entrega de la vivienda sería un incremento de la morosidad de la banca.
Actualmente, la garantía personal que acompaña a las hipotecas, opera como freno al impago de las mismas. De eliminarse ese riego, muchos deudores que a duras penas pueden hacer frente a la hipoteca, dejarían de hacerlo. Pero no solo dejaría de hacerlo este perfil de deudor. A ello habría que sumar los deudores que, pudiendo hacer frente a la hipoteca, preferirían no hacerlo cuando el valor del inmueble se situase por debajo de la deuda que le resta por pagar.
Si los bancos ya están saturados de ladrillo en sus balances, esto no haría sino multiplicarlo. Inevitablemente, los bancos tendrían que compensar tal circunstancia y, no es descabellado pensar, que lo harían a costa de endurecer y encarecer las condiciones para la concesión de nuevas hipotecas.
Otra consecuencia sería, de forma inevitable, la necesidad de rebajar los precios de los inmuebles para darles salida. Favoreciendo con ello el número de especuladores y de compradores ventajistas.
Por tanto, ¿supondría un beneficio la dación en pago? Lógicamente, para todas las personas ahogadas por una hipoteca y garantizada de forma personal, la respuesta es SÍ. Con la entrega del inmueble saldarían su deuda, y tendrían la oportunidad de empezar de cero. Sin embargo, muchas otras personas que en el futuro tuvieran que pedir una hipoteca, se verían penalizadas por unas severas condiciones que, irremisiblemente, impondría la banca para compensar un producto de mayor riesgo.
En los últimos días, la dación en pago ha vuelto al primer plano de actualidad tras el anuncio del Ministro Luis de Guindos de poner en práctica un Código de Buenas Prácticas para las entidades bancarias uno de cuyos fines sería, precisamente, que se aplique la dación en pago a familias en el “umbral de la exclusión social”.
En principio suena bien la mezcla: dación en pago y exclusión social. Pero para apreciar si, efectivamente, estamos ante una medida de calado que pueda contribuir a aliviar la carga de muchas familias, hemos de analizar varias circunstancias:
En primer lugar debe decirse que la medida es de adopción voluntaria para las entidades financieras. Y en segundo lugar, que el colectivo al que se dirigiría esta medida serían unidades familiares cuyos miembros estuvieran en paro, y cuya vivienda objeto de ejecución fuera la primera y única residencia.
Es significativo que el Código sea voluntario. Es cierto que la adhesión de las entidades bancarias se hará pública, con las connotaciones negativas y de reputación que sufrirán las que no se adhieran. Pero llegado el momento, y aunque se cumplan los requisitos (exclusión social), será el banco el que decida de manera voluntaria si acepta o no la dación en pago. ¿Y cuándo lo harán?, parece obvio que cuando les interese.
De esta manera, puede ser que familias con idéntica situación de exclusión, reciban un trato diferente (dación en pago o no), en función de a qué banco le deben dinero.
Con estas premisas ya vemos que la pretensión del Gobierno puede quedarse a medio camino. ¿Por qué?, lógicamente las familias que presenten una situación financiera tan complicada como la definida en este Código de Buenas Prácticas, serían claras candidatas, en cualquier caso, a obtener la dación en pago. De nada le sirve al banco continuar litigando y generando costes, sabiendo que no va a obtener resultados.
¿Cuál es el aliciente que se ofrece a las entidades bancarias para favorecer esas daciones? Acogerse a beneficios y deducciones fiscales por las eventuales pérdidas en que hubieran incurrido por su aplicación. Es decir, en muchos casos, los bancos accederán a la dación en pago (como probablemente lo hubieran hecho antes del Código de Buenas Prácticas), pero con la ventaja de unas deducciones fiscales antes inexistentes.
Es de esperar que, aunque sea tímidamente, se amplíen los casos de familias e individuos que puedan saldar sus deudas con la entrega del inmueble. Aunque sea a costa de compensar fiscalmente a las entidades bancarias que, como es habitual, nunca pierden.
