La conveniencia y las consecuencias de aplicar la dación en pago de forma generalizada para los créditos hipotecarios dudosos
Artículo publicado por Juan Miguel Medina en el portal inmobiliario Pisos.com
El pasado 10 de marzo de 2012, cumpliéndose con los requisitos del artículo 86 de la Constitución Española en cuanto a su extraordinaria y urgente necesidad, fue publicado en el BOE el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con unas medidas que procuran la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real, y que igualmente prevé unas medidas sustitutivas a la ejecución hipotecaria, para el caso de no ser viable la reestructuración de la deuda, como es la figura de la dación en pago de la vivienda habitual. Dichas medidas sólo son de aplicación ante las entidades financieras que se hayan adherido necesariamente al “Código de Buenas Prácticas”, y sólo se podrá formalizar la dación de la finca en pago total de la deuda para los casos en los que la hipoteca no esté ejecutada judicialmente o bien estén siendo ejecutadas y no se encuentre anunciada aún la subasta del inmueble, o en los casos en que la vivienda en cuestión no tenga otras cargas posteriores a la hipoteca que se pretende cancelar.
Igualmente, los deudores hipotecarios que pretendan acogerse a este mecanismo deberán cumplir unos requisitos obligatoriamente, lo cual es lógico y entendible, pues de lo contrario se estaría desvirtuando el espíritu y fin con el que se ha aprobado el Real Decreto, como es el de defender los intereses de los más necesitados y que se encuentren en el umbral de exclusión, y además, la dación en pago de forma generalizada para cualquier crédito hipotecario dudoso podría conllevar una avalancha incontrolable de peticiones, que en nada ayudarían a la economía financiera que debiera de soportarlas.
Por ello, se establecieron una serie de requisitos, de obligado cumplimiento, que tratan de minorizar e incardinar los sujetos que pueden acogerse a estas medidas, destacando, entre otros, el que la unidad familiar carezca de rentas de trabajo o actividades económicas; una cuota hipotecaria superior al 60 % de los ingresos; inexistencia de otros bienes; única vivienda; inexistencia de otras garantías reales o personales, y a su vez, que la vivienda a entregar tuviera un coste de adquisición dentro del abanico entre 120.000 euros – 200.000 euros, dependiendo ello del número de habitantes de la ciudad en que se encuentre la misma. En este sentido, y a priori, parecen un tanto estrictas las mismas, lo que reduce en demasía el circulo de posibles candidatos a acogerse a estas medidas, pero también es cierto que dadas las circunstancias, hay que agradecer a las entidades de crédito que se quieran acoger voluntariamente a dichas medidas, pues con ello benefician, en la medida de lo posible, la situación de los más necesitados.
Dicho lo anterior, es de entender la imposición de estos límites, con el fin de que no se produzca un desborde de solicitudes, pues el espíritu del Real Decreto es el de apoyar a los más perjudicados, dado que de lo contrario, difícilmente habrían adhesiones por parte de las entidades financieras al “Código de Buenas Prácticas”, pues ello les podría conllevar una aglomeración de peticiones que generen un importante incremento de inmuebles en sus activos, y el grave perjuicio que ello les podría ocasionar.
Así pues, en definitiva, las medidas aprobadas por el Real Decreto Ley son conformes con los tiempos que atravesamos, pues tratan de ayudar a los más necesitados, sin que por el momento sea necesario tener que ampliar las mismas al resto de créditos hipotecarios dudosos, pues ello conllevaría un fuerte varapalo para las entidades de crédito, debiendo tener en cuenta en este sentido que de la financiación que aportan éstas depende en gran medida el devenir de la mayor parte de empresas españolas, y por consiguiente, de los puestos de trabajo que crean y mantienen, por lo que hay que tratar de defender igualmente, dentro de las circunstancias en las que nos encontramos, los intereses de las mismas.
